從“浙里”出發② | 學浙江、思宜昌，綠色集約管理土地促經濟持續增長

　　宜昌市自然資源和規劃系統青年干部綜合能力提升培訓班

　　第2小組學員學習專題報告

　　組長：楊 浩

　　組員：李長進 徐珊珊 周 琛 王 會 張 強 衛 琰 董志鴻 賀孟琪 鄭 洲 陳 莉

 

學浙江、思宜昌，綠色集約管理土地促經濟持續增長
 

　　城鎮化進程放緩下如何引領城市未來發展？房地產市場危機頻發下如何為經濟發展注入強力支撐？優化營商環境背景下如何實現土地要素的精準快速保？懷揣種種疑問，認真聆聽浙江大學教授吳佳雨、楊遴杰分別關于城鎮化過程中土地經濟管理、當前土地管理制度與改革走向的講解，了解土地管理制度的前世今生，吸取浙江土地管理先進經驗，思考宜昌城鎮化過程中未來土地管理改革方向。現將學習土地管理與改革有關情況報告如下：

　　一、當前土地管理制度要求

　　（一）縮小了土地征收范圍。明確了為了公共利益的需要，只有軍事和外交、政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施、政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業、政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程、土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設及法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收。

　　（二）建立集體經營性建設用地入市制度。按照國家統一部署，在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市；允許村集體在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市；推動城中村、城邊村、村級工業園等可連片開發區域土地依法合規整治入市；推進集體經營性建設用地使用權和地上建筑物所有權房地一體、分割轉讓。

　　（三）穩慎改革農村宅基地制度。探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。在符合規劃、用途管制和尊重農民意愿前提下，允許縣級政府優化村莊用地布局，有效利用鄉村零星分散存量建設用地。

　　二、浙江土地管理探索與實踐經驗

　　（一）嚴格規劃管控。強化土地空間規劃的底線約束和剛性管控，明確制定各類空間控制線的管控要求，開展各類空間控制線劃區定界工作，一張藍圖畫到底；創新土地空間用途管制制度，明確總體規劃是進行用地審批的法定依據，詳細規劃作為核發城鄉建設項目相關規劃許可的主要依據；建立土地空間規劃定期評估和動態調整制度，按照“一年一體檢、五年一評估”，適時調整完善土地空間規劃。提出加大市域統籌、強化中心城市地位作用，賦予設區市進行市域統籌、合理確定市、縣（市）中心城區范圍等規劃事權，探索通過規劃體系和規劃事權創新，推進全省由縣域經濟向都市區經濟轉型。

　　（二）人與自然和諧發展。堅守“綠水青山就是金山銀山”理念，在發展中謀求人與自然的和諧共生，堅持大保護，不搞大開發。在安吉余村主動關閉礦山企業，利用綠水青山發展鄉村旅游等產業；在西湖兩岸，叫停亮化工程，避免燈光污染，還野生動物一片安寧。

　　（三）創新探索助推鄉村振興。積極推動農用地的流轉和規模經營，在浙江省高質量發展建設共同富裕示范區的進程中，對農村閑置的宅基地在符合土地空間規劃、用途管制和尊重農村村民意愿的前提下，鼓勵用于發展休閑農業、鄉村旅游、電子商務等新產業、新業態，推動當地鄉村振興，壯大村級集體經濟，促進農民增收。

　　（四）一網通辦提高審批效能。強化國土空間規劃“一張圖”實施監督信息系統建設，推進政府部門間數據共享和信息交互。實行“最多跑一次”，推進國土空間規劃領域“放管服”改革，提出在“多規合一”的基礎上推動實施“多審合一”“多證合一”，全面推行規劃行政許可審批事項“網上辦”、“掌上辦”。

　　三、宜昌土地管理方式存在的問題

　　（一）土地粗放式利用。一方面批而未供、供而未用情況普遍存在，大量土地批準后閑置，項目未進行建設實現土地價值；另一方面供地工業項目用地成本偏低，項目業主用地面積大、容積率偏低，工業項目畝均投資強度、畝均稅收偏低。

　　（二）項目布局范圍廣泛。項目用地選址隨意性大，利用存量建設用地的少，往往以新增建設用地為主，常選址于新增建設用地范圍，常與規劃管控要求不相符，調整規劃頻率過高。項目用地呈現向外擴張趨勢，與人口增長驅動不足、老齡化加快的形勢不符。

　　四、加強土地管理促進經濟發展的建議

　　（一）規劃先行，搶抓機遇。認真落實“省第十二次黨代會明確提出大力發展宜荊荊都市圈，支持宜昌打造聯結長江中上游、輻射江漢平原的省域副中心城市，建設長江綜合立體交通樞紐，輻射帶動‘宜荊荊恩’城市群發展”的要求。抓緊布局國土空間規劃，依據城市未來產業發展方向、人口分布趨勢畫好規劃藍圖，實現產業集聚。爭取上級政策，科學劃定三區三線，為城市發展留足空間。

　　（二）集約利用提高土地效能。一方面隨著城鎮化和工業化速率放緩，轉向高質量發展，實行存量建設用地提升利用，合理布局產業，加強城市更新和存量住房改造，做好城鎮老舊小區改造；另一方面嚴格控制新增建設用地，結合人口變化趨勢，有針對性地做好增減掛鉤拆舊建新，避免盲目新增建設用地，對新增建設用地土地利用供應價格和容積率實行嚴格把控，防范供地價格低造成土地利用容積率低的情況。

　　（三）創新探索經濟增長新引擎。推廣開展“點狀用地”和集體經營性建設用地入市，鼓勵在生態稟賦好、農業產品優的地區，充分利用生態資源發展鄉村旅游經濟，走人與自然和諧共生的綠色發展之路，充分發揮農產品優勢發展農村一二三產業融合經濟，實現鄉村振興發展。