城里的你，該如何合法留住村里的宅基地？

　　岳曉武　
中國土地學會常務理事、土地法學分會副主任委員、
中國土地估價師與土地登記代理人協會副會長

　　【導讀】

　　城里人在農村的宅基地是不是都是不合法的？上學、當兵、參加工作、農轉非進城后戶口變為城鎮居民，是不是就無法保留村里的宅基地了？戶口在城里的你是不是就不能繼承保留老家村里的宅基地了？......

　　很多人都想知道上述問題的答案，但這并不是簡單的“yes or no”就能回答的,這涉及到不同時期土地管理法律法規規定、取得宅基地的資格條件變化、宅基地和地上房屋所有權的不同規定以及一些必須掌握的“錦囊妙計”。

　　一起來看看吧！

　　一

　　1999年1月1日為分界，宅基地資格條件變化

　　法律法規并非一直禁止城鎮居民使用農村宅基地建房，時間分界點是1999年1月1日。

　　1.1 1999年1月1日前，城鎮居民經批準可以使用集體土地建住宅。

　　1986年版和1988年版《土地管理法》（有效期截止1998年12月31日）并未禁止城鎮居民利用農村集體土地建住宅，該兩版《土地管理法》第41條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。”也就是說，經批準，城鎮居民，包括回鄉落戶的離退休、退職職工和軍人以及回鄉定居的華僑，都可以申請宅基地建房。可以合法使用農村集體土地建住宅，進而合法取得宅基地使用權。

　　1.2 1999年1月1日起，禁止城鎮居民使用農村集體土地建住宅，禁止城鎮居民取得宅基地。

　　1998年版《土地管理法》（1999年1月1日起施行）取消了上述第41條城鎮居民申請宅基地的規定，規定了“本集體經濟組織成員”一戶一宅制度，宅基地面積要符合標準。1999年印發的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]第39號）明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”此后，國家相關政策文件一再重申和強調上述規定。可見，1999年1月1日后，禁止城鎮居民再申請農村宅基地建房。

　　二

　　城鎮居民使用宅基地的可能情形

　　既然1999年1月1日前后，法律對農村宅基地的使用資格的規定發生了根本變化，那么，城里的你，已經是城鎮居民但在農村有宅基地和農房的情形有三種情形：

　　2.1 1999年1月1日前，作為城鎮居民的你，包括回鄉落戶的離退休、退職職工和軍人以及回鄉定居的華僑，經批準使用農村集體土地建房，取得了相應的宅基地使用權和房屋所有權；或者以購買等方式取得的宅基地使用權和房屋所有權。

　　2.2 申請宅基地時的你是農村村民，經批準使用本集體經濟組織所有的土地建住宅，合法取得宅基地使用權和房屋所有權后，因上大學、當兵、工作、農轉非等成為城鎮居民，目前不再是農村村民。

　　2.3 作為城鎮居民的你，因繼承父輩祖輩農村老屋等而取得的房屋所有權和相應的宅基地使用權。

　　三

　　保留農村宅基地房屋的“錦囊”

　　作為已轉為城鎮戶籍居民的你來說，在上述三種情形下，想合法保留農村的宅基地和農房，應當注意以下幾點：

　　3.1 宅基地屬于集體經濟組織所有，現行法律規定只有本集體經濟組織成員才能申請取得有宅基地，宅基地上的房屋所有權是私有財產，可以依法擁有并繼承等。因此，宅基地上的房屋不能滅失，一旦拆除或其他形式滅失，很可能因你不再具有宅基地使用資格而無法建造等，進而永遠失去房屋所有權和宅基地使用權。

　　3.2 如果宅基地上的老房子已經很破舊了，抓緊維修、加固，確保房屋不滅失，以免因地上房屋滅失而宅基地權利清零。

　　3.3 盡管你早已是城鎮居民，但父輩、祖輩在農村老家宅基地上的房屋，是父輩祖輩的合法財產，可以依法繼承等，應及時依法辦理繼承手續，合法取得房屋所有權，實際上也取得了房屋之下的土地使用權，并及時維修加固，留住相應宅基地和房屋等權利。

　　四

　　城里人“下鄉返鄉”創業就業如何解決居住問題

　　4.1 租賃當地農戶合法的農房居住。

　　4.2 與擁有合法宅基地或農房的當地農戶合作改建自住房。可以和一個或幾個農戶合作改建自住房，雙方或各方以合同形式約定好合作改建的范圍、改建形式、投資來源、改建后的房屋使用分配、遇征地拆遷的補償款分配以及權利、義務等。當然，合作改建不改變農戶的宅基地使用權，改建后的房屋使用權由合同約定，返鄉下鄉人員的不動產權利暫無法登記，需要嚴密的合同約定，可把民法典中的居住權寫入合同以強化保障。[《國務院辦公廳關于支持返鄉下鄉人員創業創新促進農村一二三產業融合發展的意見》（國辦發〔2016〕84號）：在符合農村宅基地管理規定和相關規劃的前提下，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作改建自住房。

　　4.3 需要說明的是，“農房有風險，購買須謹慎”。城鎮居民與農村村民簽訂的宅基地農房購買合同等，不受法律保護，一旦發生糾紛，其結局就是“各回各家、各找各媽”，即返房退款；如果是購買的是“大棚房”等違法占用農地或其他集體土地建設的房屋，則可能面臨房屋拆除、沒收等嚴重財產損失。