新《土地管理法》的十大新變化
8月26日上午，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定（以下簡稱《決定》），此決定自2020年1月1日起施行。
從公布的《決定》全文看，《土地管理法》修正案共35條，反映出十大新變化：
1.修改完善土地征收制度：縮小范圍、規范程序、合理補償、多元保障。
一是對土地征收的公共利益范圍進行界定，縮小了土地征收范圍。新《土地管理法》刪去現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。不再要求必須使用國有土地，一方面 限制了土地征收范圍，同時也為集體建設用地入市留下了空間；同時，新《土地管理法》采用實體目錄列舉式明確了可行使征收權的“公共利益”范圍?！稇椃ā泛驮锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ簢覟榱斯怖娴男枰梢詫ν恋貙嵭姓魇栈蛘哒饔貌⒔o予補償。但并沒有對土地征收的“公共利益”范圍進行明確界定。新《土地管理法》第45條，采用列舉式對土地征收的公共利益進行界定：
為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：
?。ㄒ唬┸娛潞屯饨恍枰玫氐?；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；
?。ㄈ┯烧M織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；
（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；
?。ㄎ澹┰谕恋乩每傮w規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；
?。┓梢幎楣怖嫘枰梢哉魇辙r民集體所有的土地的其他情形。
前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃；第（四）項、第（五）項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃；第（五）項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。
二是規范完善土地征收程序。新《土地管理法》將原來的征地批后公告改為征地批前公告，市、縣人民政府申請征收土地前應當進行土地現狀調查和社會穩定風險評估，公告至少30日聽取意見，多數村民有異議應當組織聽證，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議。新《土地管理法》第47條明確：
國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記?？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
三是完善對被征地農民公平合理補償和多元保障機制，保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。新《土地管理法》明確土地征收應當公平合理補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障；征收農用地的土地補償費、安置補助費按照區片綜合地價確定，區片綜合地價要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、安置人口、區位、供求關系以及經濟社會發展水平等因素確定，即區片綜合地價涵蓋土地補償費和安置補助費；除此之外，土地征收費用還應當單列村民住宅補償安置和社保費用。
新《土地管理法》第48條明確：
征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
2.擴大了集體建設用地入市流轉范圍，明確了流轉條件和方式。原《土地管理法》并非完全禁止集體建設用地流轉，但范圍很小，僅限于集體經濟組織以集體建設用地使用權入股、聯營興辦企業，以及鄉鎮企業破產兼并等情形，加之第43條建設項目應當使用國有土地的規定，造成集體建設用地難以入市流轉。新《土地管理法》對此進行了較大的修改，允許符合條件的集體經營性建設用地依法入市流轉。
一是刪除了原法第43條建設項目必須使用國有土地的規定，為集體建設用地入市流轉留下了法律空間。
二是明確入市的條件。土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務；相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。商業住宅用地不在入市流轉范圍內。
三是明確集體經營性建設用地入市后的管理措施。明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地；集體建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行等。
四是明確集體建設用地使用權的權能內涵。
五是集體建設用地納入土地利用年度計劃。
新《土地管理法》第63條明確：
土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。
前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。
集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。
新《土地管理法》第64條明確：
集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。”
新《土地管理法》第66條第3款明確：
收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。”
新《土地管理法》第23條明確：
土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。
今后以下情形可以使用集體建設用地：
（1）鄉鎮村公共設施、公益事業建設，如鄉鎮村養老院、圖書室、道路等建設，經批準可以使用集體建設用地；（2）符合“一戶一宅”和本集體經濟組織成員的農戶建設農民住宅，經批準可以使用本集體經濟組織所有的土地；（3）鄉鎮企業、農村集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，可以使用本集體建設用地；（4）以集體經濟組織為主體或者集體經濟組織以建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業共同或合作開發建設公租房、鄉村休閑旅游、養老等產業項目以及農村三產融合發展項目，經批準可使用本集體所有的建設用地；（5）符合規劃的集體建設用地使用權，可以出讓、租賃、作價出資或入股用于商品住宅以外的經營性建設項目；（6）返鄉下鄉創業人員，可依托自有和閑置農房院落發展農家樂；（7）返鄉下鄉創業人員，可以通過租賃農民房屋，或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房，解決返鄉下鄉創業人員住房問題。新《土地管理法》表明，今后，單位和個人投資建設工業、商業項目有了新的用地途徑，除了使用國有建設用地外，可以直接使用符合規劃、依法登記的集體建設用地，由集體經濟組織以出讓、租賃、作價出資、入股、合作等方式提供建設使用。
3.完善農村宅基地保障和管理制度：保障性質、一戶一宅或戶有所居、審批權下放、自愿有償退出、管理部門變化。
一是健全完善宅基地權益保障方式。強調宅基地的保障性質，增加集中居住保障，落實“一戶一宅”或“戶有所居”保障。
二是下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉（鎮）人民政府審核批準，但涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
三是明確國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作，賦予農業農村主管部門在宅基地監督管理和行政執法等方面相應職責，即原國土資源部門的上述相關職責劃歸農業農村主管部門。
四是探索宅基地自愿有償退出機制。
新《土地管理法》第62條明確：
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
新《土地管理法》第67條第2款明確：
縣級以上人民政府農業農村主管部門對違反農村宅基地管理法律、法規的行為進行監督檢查的，適用本法關于自然資源主管部門監督檢查的規定。
新《土地管理法》將原第七十四條改為第七十五條，其中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門等按照職責”；將第七十七條改為第七十八條，其中的“土地行政主管部門”修改為“農業農村主管部門”；將第八十四條中的“土地行政主管部門”修改為“自然資源主管部門、農業農村主管部門”。
4.強化耕地尤其是永久基本農田保護。明確永久基本農田要落實到地塊，設立保護標志，納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理，并由鄉（鎮）人民政府將其位置、范圍向社會公告；任何單位和個人不得擅自占用永久基本農田或者改變其用途；國家重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準；禁止通過擅自調整縣、鄉（鎮）土地利用總體規劃的方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。（執行有難度，比如修市道、縣道、鄉道等線性工程和其他單獨選址項目如何落地？）
新《土地管理法》第33條明確：
國家實行永久基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規劃劃為永久基本農田，實行嚴格保護：
（一）經國務院農業農村主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地內的耕地；
?。ǘ┯辛己玫乃c水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田和已建成的高標準農田；
?。ㄈ┦卟松a基地；
?。ㄋ模┺r業科研、教學試驗田；
?。ㄎ澹﹪鴦赵阂幎☉攧潪橛谰没巨r田的其他耕地。
各省、自治區、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的百分之八十以上，具體比例由國務院根據各省、自治區、直轄市耕地實際情況規定。”
新《土地管理法》第34條明確：
永久基本農田劃定以鄉（鎮）為單位進行，由縣級人民政府自然資源主管部門會同同級農業農村主管部門組織實施。永久基本農田應當落實到地塊，納入國家永久基本農田數據庫嚴格管理。
鄉（鎮）人民政府應當將永久基本農田的位置、范圍向社會公告，并設立保護標志。
新《土地管理法》第35條明確：
永久基本農田經依法劃定后，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田，涉及農用地轉用或者土地征收的，必須經國務院批準。
禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規劃、鄉（鎮）土地利用總體規劃等方式規避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批。
5.為多規合一建立完善國土空間規劃體系明確法律空間。中央已明確多規統一合并為國土空間規劃，已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城市總體規劃，即國土空間規劃將涵蓋原有的國土規劃、主體功能區規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃，不會出現國土空間規劃和土地利用總體規劃、城鄉規劃并存的混亂局面。過渡期內，即在國土空間規劃編制實施前，現行的土地利用總體規劃和城鄉規劃可能并存一段時間。
為解決改革過渡期的規劃銜接問題，新《土地管理法》第17條明確：
土地利用總體規劃按照下列原則編制：
?。ㄒ唬┞鋵崌量臻g開發保護要求，嚴格土地用途管制；
?。ǘ﹪栏癖Ｗo永久基本農田，嚴格控制非農業建設占用農用地；
（三）提高土地節約集約利用水平；
?。ㄋ模┙y籌安排城鄉生產、生活、生態用地，滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求，促進城鄉融合發展；
?。ㄎ澹┍Ｗo和改善生態環境，保障土地的可持續利用；
?。┱加酶嘏c開發復墾耕地數量平衡、質量相當。
新《土地管理法》第18條明確：
國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間規劃應當堅持生態優先，綠色、可持續發展，科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間，優化國土空間結構和布局，提升國土空間開發、保護的質量和效率。
經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。
?。⒌诙臈l改為第二十三條，第二款修改為：“土地利用年度計劃，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。
6.農用地轉用審批權限將適當下放。按照現行法律規定，凡是省級人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目，其農用地轉用都由國務院批準。為深化“放管服”改革和改善營商環境，需要在嚴格保護耕地特別是永久基本農田的前提下，適當下放農用地轉用審批權限，按是否占用永久基本農田來劃分中央和地方審批權。新《土地管理法》規定，永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準；其他原由國務院批準的情形，改為“由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準”。分批次用地，原規定由“原批準土地利用總體規劃的機關批準”，改為“按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準”。
新《土地管理法》第44條明確：
永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規定由原批準土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批準。
7.征地審批權責一致，省級人民政府批準征地不必報國務院備案。現行法律規定，省、自治區、直轄市人民政府批準征地，需報國務院備案。新《土地管理法》刪去了“并報國務院備案”的規定，主要是按照“誰的事權誰負責”的原則，省級人民政府決定征收的事項，由該人民政府負責。取消備案后，更有利于壓實地方責任。
8.國家土地督查制度正式入法。2006年國務院決定建立國家土地督察制度，但并未在相關法律中明確。
新《土地管理法》第6條明確：
國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。
這標志著國家土地督察制度正式成為土地管理的法律制度。9.完善了農用地承包經營方式，明確農民集體所有或使用的農用土地原則上采用集體經濟組織內部家庭承包方式承包。
新《土地管理法》第13條明確：
農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農業的土地，采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。
國家所有依法用于農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。
發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
10.重申不動產統一登記相關銜接。
新《土地管理法》第12條明確：
土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。
依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。